Москва, м. Дмитровская, ул. Бутырская, д.62
ПН - ПТ с 10:00 до 20:00
CБ - ВС отвечаем на звонки
Главная Статьи Согласование перепланировки нежилого помещения в Москве

Согласование перепланировки нежилого помещения в Москве

14 мин
  • Что такое переустройство и перепланировка нежилого помещения?
  • Нужно ли согласование перепланировки нежилого помещения? Необходимость в оформлении перепланировки.
  • Перепланировка помещений в Москве в объектах ДГИ.
  • Как не допустить реконструкцию при проведении работ по перепланировке?
  • Возможна ли перепланировка нежилого помещения без согласования?
  • Сроки согласования.
  • Если в результате перепланировки нежилого помещения затронуты ограждающие конструкции или другое общедомовое имущество.
  • Оформление планируемых работ по перепланировке нежилых помещений, расположенных в жилых зданиях, представляет собой совокупность последовательных мероприятий от анализа объекта с просчётом всех возможных вариантов по согласованию планируемых работ, до регистрации полученных документов в территориальных органах Росреестра.

    Что такое переустройство и перепланировка нежилого помещения?

    Переустройством и перепланировкой помещения можно назвать любое его изменение относительно технической документации БТИ, включающее в себя перестановку и перенос сантехнического и инженерного оборудования, изменение конфигурации перегородок, работы по изменению облика фасада здания и т.д.

    Работы, которые следует согласовывать по проекту, а они встречаются в 90% случаев ремонта, приведены в Приложении № 1 к 508 ПП

    Нужно ли согласование перепланировки нежилого помещения? Необходимость в оформлении перепланировки.

    Согласно действующему законодательству любое изменения пространственно-планировочной структуры помещения, расположения сантехприборов, а также другого инженерного оборудования необходимо оформлять надлежащим образом в установленном законом порядке. Без оформленных надлежащим образом изменений в планировке правообладатель или арендатор столкнется со следящими трудностями:

    • Затруднена продажа объекта недвижимости с привлечением капитала банка, получение кредита под его залог или рефинансирования.
    • Невозможность срочной продажи объекта недвижимости.
    • Вероятность получить от надзорных органов предписание на согласование выполненной перепланировки в установленные законом сроки либо приведением в первоначальный вид помещения согласно правовым нормам.
    • Невозможность страхования объекта недвижимости.
    • Невозможность зарегистрировать договор аренды в случае если фактическая планировка не соответствует материалам органа технического учёта.
    • Трудности в получении лицензий на определенный вид деятельности на данном объекте недвижимости.

    Мы можем согласовать Вашу перепланировку. Ознакомиться с прейскурантом услуг можно здесь. Для получения коммерческого предложения или консультации пришлите Ваши планы помещения на нашу почту info@asp-pereplanirovka.ru или позвоните по телефону +7 (495) 109-92-05.

    Порядок согласования планируемых работ по перепланировке для нежилых помещений, встроенных или встроенно-пристроенных к многоквартирным жилым домам.

    Этап 1. Получение документов БТИ.

    Первым этапом является постановка нежилого помещения на технический учёт в МосгорБТИ (для новостроек), либо получение оттуда имеющихся материалов технического учёта (плана БТИ и экспликации, форма 1а, форма 5) в случае, если объект был обмерен их техниками ранее.  Данный этап мы разберем ниже более подробно для каждого случая. Обращаем Ваше внимание, что согласование перепланировки Жилищной инспекцией г. Москвы невозможно без плана и экспликации БТИ.

    Если объект расположен в старом жилом фонде и был обмерен БТИ ранее:

    Раньше сделать заказ плана БТИ и экспликацию без вызова их обмерщика в помещение и переобмеров было возможно только тогда, когда последний такой выход был произведен не более 5 лет назад. С выходом ППМ № 549 в 2022 году заказать такие планы на момент последних произведенных когда-то обмеров можно даже в том случае, если они были выполнены более 5 лет назад. Обязательно осуществляйте заказ без вызова чертежника на объект (пусть предоставляют хранящиеся в базе), так как любое обнаруженное при выходе несоответствие существующей планировки объекта данным, хранящимся МосгорБТИ на момент последних обмеров, будет расцениваться их сотрудниками как отклонения, и будут зафиксированы на чертежах в красном цвете с отметкой о выполненной незаконной перепланировке. Таким образом, Вы сами «засветите» свои изменения. Особенно печально будет, если эти изменения выполнены с какими-либо нарушениями требований законодательных и строительных норм, а Вы их зафиксируете в официальном документе. Для оформления заказа, если собственником является физическое лицо, то понадобится лишь паспорт. Если юридическое, то:

    • гарантийное письмо (пример приведён на фото ниже);
    • доверенность от фирмы на сотрудника;
    • паспорт сотрудника;

    Если объект расположен в новостройке:

    С недавних пор застройщик вправе не заказывать обмеры в БТИ объектов капитального строительства при его сдаче в эксплуатацию. Поэтому такие обмеры заказывать в БТИ необходимо самостоятельно. Ни в коем случае, нельзя начинать строительные работы до прохождения данной процедуры. В качестве исходной документации, по которой проводит обмеры техник БТИ, выступают архитектурно-строительный план, по которому строилось здание, и технический план кадастрового инженера, по которому оно сдавалось. Взять их можно у застройщика. Их примеры Вы можете увидеть ниже:

    Алгоритм выглядит следующим образом:

    1. Первым делом выявляем отклонения при их наличии между фактическим состоянием объекта и архитектурно-строительном планом и техническим планом. Необходимо чтобы конфигурация объекта в части положения стен, перегородок, шахт вентиляции, сантехнических коробов, дверных и оконных проемов полностью соответствовала этим документам. При несоответствии требуем от застройщика привести объект в соответствие с вышеуказанными документами. В противном случае Вы рискуете получить от МосгорБТИ план опять же с красными линиями с пометкой о перепланировке объекта без разрешения.
    2. Если фактическое состояние объекта соответствует документам, можно приступать к оформлению заказа на инвентаризацию объекта. Для этого Вам потребуется, если собственник - физическое лицо:

    Этап 2. Заказ проекта переустройства и технического заключения (технической документации).

    Разработка технической документации выполняется проектными организациями, являющимися членами СРО. Техническая документация включает в себя проект перестройки и техническое заключение о состоянии конструкций здания. Техническая документация разрабатывается в соответствии с действующими государственными стандартами и нормами в области проектирования, а также законодательными актами местных органов.  Так, требования к составу разделов в технической документации, предоставляемыми на узаконивание в Московской области и Москве могут заметно отличаться друг от друга. При затрагивании конструктива здания (перекрытий и капитальных стен), техническое заключение разрабатывается автором проекта дома, либо уполномоченной правительством г. Москвы проектной организацией.  В настоящее время эта функция возложена на ГБУ «Экспертный Центр».

    Подробнее о нюансах и составе проекта перепланировки мы писали тут, а о техническом заключении здесь.

    • Договор участия в долевом строительстве и акт передачи недвижимости (в случае, если Вы не зарегистрировали ещё право на недвижимость в Росреестре).
    • Выписка из ЕГРН (оригинал), если право уже зарегистрировано в Росреестре.
    • Архитектурно-строительный и технический планы;
    • И документ, удостоверяющий личность (паспорт);

    Если собственником является юридическое лицо, то понадобится ещё гарантийное письмо и доверенность на сотрудника, представляющего фирму.

    Так как в рассматриваемом случае, МосгорБТИ не проводила инвентаризацию всей новостройки, то они выдают также справку о том, что всвязи с этим не могут выдать данные по форме 1а и форме 5, которые предоставляются на всё здание.

    Следует отметить, что техники БТИ допускают довольно много ошибок при обмерах. Технические ошибки могут привести к заметному искажению материалов технического учёта, что часто затрудняет процесс по оформлению планируемых работ, а порой делает его невозможным. В основном. это сказывается на согласование мероприятий по изменениям в старом жилом фонде. Поэтому часто приходится долго и усердно исправлять и доказывать такие ошибки в МосгорБТИ.

    В настоящее время действующий регламент не предоставляет возможность внесения корректировок в согласованную надзорными органами техническую документацию, тем самым исключает право на ошибку со стороны разработчика проектной документации. Поэтому мы всегда отправляем на согласование своему заказчику план после изменений, чтобы он посмотрел, действительно ли именно такую планировку он хочет на своём объекте, чтобы она была отчерчена четко по его желаниям.

    Этап 3. Согласование с СЭС.

    После получения проектной документации, необходимо сдать её в органы центра гигиены и эпидемиологии г. Москвы и получить экспертное заключение на проект переделок и техническое заключение.

    Этап 4. Подаём документы или где проходит согласование перепланировки нежилого помещения?

    В Москве органом, выдающим разрешение на перепланировку помещений встроенно-пристроенных к многоквартирным жилым домам, является МосЖилинспекция .

    Подача документов на  разрешения от Жилищной инспекции Москвы, осуществляется исключительно в электронном виде через портал mos.ru, так как последняя редакция регламента не предусматривает подачу заявления и документов другим способом. Жилищная инспекция рассматривает документы в течение 20 раб. дней.  В случае, если рассматриваемая недвижимость находится в выявленном памятнике архитектуры, принадлежит г. Москве (находится в собственности у департамента городского имущества) или планируемые работы подразумевают изменение облика фасада здания, - Жилинспекция в рамках межведомственного взаимодействия направляет документы на согласование в профильные органы (Москомархитектура, Департамент культурного наследия г. Москвы и т.д.), а срок может увеличиться на 10 раб. дней.

    Подаваемые минимальные документы для согласования перепланировки нежилого помещения

    • Техническое заключение и проект.
    • Экспертное заключение от центра гигиены и эпидемиологии г. Москвы.
    • Форма 1а из БТИ.
    • Форма 5 из БТИ.

    Также могут понадобиться в зависимости от типа планируемых работ документы из Мосгаза, при затрагивании газовых труб, справки от управляющей компании или акт о технологическом присоединении дополнительной мощности электроэнергии, согласование с ОПС (отделом подземных сооружений) и т.д.

    Этап 5. Осуществление ремонта.

    После получения положительного результата (Распоряжения Жилинспекции), собственник вправе начать ремонтные работы в соответствии с согласованным проектом перепланировки. Следует отметить, что любые отклонения от согласованного проекта являются поводом для отказа в последующей приемке изменений с оформлением акта о завершенном переустройстве приемочной комиссией Жилищной инспекции г. Москвы.

    Этап 6. Сдача выполненных работ приемочной комиссии Жилищной инспекции Москвы и технику БТИ.

    По завершению работ (чистовой отделки, установке дверей и сантехники) производится сдача объекта инспектору ЖИ, проверяющему соответствие реализованной планировки той, что была утверждена в проекте. При соответствии он выдаст акт о завершенной перепланировке. После чего по аналогии с 1-м этапом производится заказ контрольных обмеров объекта на основании согласованного проекта обмерщиком БТИ.

    Аналогично обстоят дела с внесением изменений после перестройки в инвентарное дело объекта ГБУ МосгорБТИ.

    Этап 7. Внесение изменений в ЕГРН. Как согласовать перепланировку в Росреестре?

    По окончанию сдачи произведенного ремонта и выдачи акта о завершенной перепланировке от Жилищной инспекции г. Москвы, а также материалов технического учёта с внесенными изменениями от ГБУ МосгорБТИ, необходимо на основе всех полученных документов разработать технический план на объект недвижимости и предоставить его в Росреестр.  Считаем важным отметить, что любые разночтения в документах или технической документации могут стать поводом для отказа в регистрации изменений со стороны Росреестра. А так как внесение корректировок в действующем регламенте не предусмотрено, настоятельно рекомендуем Вам подойти к этому вопросу с повышенной ответственностью и осуществлять ремонт согласно утвержденному проекту.

    Перепланировка помещений в Москве в объектах ДГИ.

    Перестройка в помещениях, принадлежащих по праву собственности Департаменту городского имущества г. Москвы ничем не отличается от перепланировки других помещений, о которых мы говорили выше. Единственное что необходимо учесть в данном случае, так это обязательное получение согласия департамента на проведение работ по переустройству. Эта можно сделать путём подачи соответствующего запроса в ДГИ г. Москвы

    Как не допустить реконструкцию при проведении работ по перепланировке?

    Чтобы не допустить реконструкцию, стоит обратиться к Градостроительному кодексу РФ от 29.12.2004г., №190 ФЗ (ред. От 30.12.2021г.) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022), а именно к статье 1, пункту 14.

    Чтобы не попасть под реконструкцию, также очень рекомендуем Вас ознакомиться с Постановлением № 432 Правительства Москвы от 27.08.2012, в котором подробно перечислены работы, которые относятся к перепланировке, а не реконструкции.

    Придерживаясь этих правил, Ваш ремонт не будет расценен надзорными органами как реконструкция, так как получение разрешения на реконструкцию – это гораздо более трудоёмкий процесс. Фактически, получение разрешения на реконструкцию аналогично получению разрешения на строительство.

    Возможна ли перепланировка нежилого помещения без согласования?

    В настоящее время перепланировка коммерческих помещений без согласования возможна лишь для отделочных работ без затрагивания фасада. Фактически, такие работы и не являются перепланировкой. Даже изменение расположения унитаза считается переустройством.

    Сроки согласования.

    Сроки получения разрешения на перепланировку сильно зависят от типа планируемых мероприятий, и, как следствия, перечня проходимых инстанций. В среднем, они составляют около 4-6 месяцев.

    Если в результате перепланировки нежилого помещения затронуты ограждающие конструкции или другое общедомовое имущество.

    При затрагивании общедомового имущества (любое изменение фасада, устройство отдельного входа и т.д.) необходимо дополнительно предоставить документы (реестр, извещения, решения и протокол) по проведению общедомового собрания в очной или заочной форме согласно статей 36-46 ЖК РФ, по результатам которого не менее 2/3 всех жителей квартир дома дадут своё согласие на производство данных работ. По-другому, такие мероприятия не узаконить.

    Похожие статьи

    Серия 1-511

    Серия 1-515/9

    Переустройство и перепланировка жилого помещения.

    Серия 1-515/5

    Объединение балкона с кухней

    Хочу посмотреть все

    Остались вопросы?
    Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним

    button-up
    Наверх