Многие, намечая перепланировку недвижимости, приходят к идее устройства нового или увеличения старого проема в стене.
В первую очередь важно определить, является ли эта стена несущей, т.к. именно это обстоятельство определяет возможность согласования и исполнения задуманного.
О том, как выяснить несущая стена перед Вами или нет, писалось неоднократно, но вкратце можно сказать, что несущую стену наиболее просто определить по ее толщине. Для зданий разного типа она будет существенно отличаться:
Толщина ненесущих перегородок, как правило, не превышает 8 – 12 см в зависимости от применяемого материала.
Кроме того, подавляющее большинство жилого фонда Москвы – это дома, возведенные по типовым (заранее разработанным) одинаковым проектам, и для них расположение несущих конструкций уже известно. Посмотреть основные из них Вы можете по этой ссылке.
С монолитными жилыми зданиями дело обстоит сложнее – они в основном строятся по индивидуальным строительным проектам, и там несущими конструкциями могут оказаться отдельные участки стен, что бывает непросто определить под отделкой. Тогда лучше всего взять план с указанием типа стен из проектной документации, по которой строили дом, у застройщика или УК. Либо воспользоваться помощью профессионалов из специальных фирм, к которым относимся и мы.
Выяснив, что стена является несущей, на следующем этапе важно понять – допустимо ли прорезать проем в ней без ущерба для несущей способности дома и возможно ли на это получить разрешение.
Оговоримся сразу, что без получения предварительного разрешения, такой тип перепланировки является наиболее опасным, и чреват даже не столько административной ответственностью, сколько серьезными аварийными ситуациями.
Напротив – проем выполненный правильно на основании инженерного расчета в проекте перепланировки и согласованный Городской жилищной инспекцией, не повлияет на надежность конструкций.
Для того чтобы определить, возможен ли проем в выбранном месте, проектной организацией учитывается масса нюансов и особенностей каждого конкретного здания. Допустимые и необходимые условия для пробивки проемов в разных типах зданий, мы рассмотрим ниже.
Основным фактором, определяющим возможность прорезки проема в несущей стене, считается нагрузка, которую она воспринимает.
Основное правило тут простое – чем ниже по этажам в здании находится помещение, в котором предстоит перепланировка, тем меньше вероятность выполнения проема без последствий.
На первом и втором этажах нагрузка на остающиеся простенки может оказаться столь значительной, что устройство проема окажется невозможным. Для этого проводятся специальные расчеты.
Для крупнопанельных жилых зданий, возведенных по типовому проекту (называемому «серией»), разработанному организацией МНИИТЭП и построенному позже 2007 года, установлен запрет на выполнение любого проема в несущей стене.
Он вызван тем, что во все серийные проекты жилых панельных зданий с этого года автором внесены изменения, позволяющие повысить надежность защиты дома от прогрессирующего разрушения. Другими словами, здание не «сложится» целиком, если пострадает лишь одна квартира. Дополнительные устроенные проемы в капитальных стенах, по мнению инженеров МНИИТЭП, нарушают такую защиту, а потому запрещены. А без их согласия произвести согласование такого переустройства невозможно (п. 1.4.8 Приложения 3 ППМ № 508).
Письмо о запрете от МНИИТЭП.
Исключения из этого запрета весьма редки и касаются, в основном, случая объединения квартир верхних этажей. Во всех остальных случаях собственникам стоит рассчитывать только на прорезку проемов в местах, специально предусмотренных проектом дома – то есть там, где установлены так называемые «панели-трансформеры».
Наиболее часто такая несущая панель, которую еще иногда именуют «вафлей», устанавливается между кухней и смежной жилой комнатой. С одной стороны такой панели есть углубление в виде ниши, которую можно легко преобразовать в предусмотренный конструкцией проем.
Пример панели – трансформера.
Такая перепланировка, где ниша становится заранее предусмотренным проемом, не является затрагиванием несущих элементов, что согласовать уже достаточно просто.
Данный тип перепланировки является самым сложным и, как мы уже говорили, требует на первом этапе получения положительного заключения от организации, являющейся автором-проектировщиком здания.
Для типового дома его серию можно посмотреть в техпаспорте БТИ на объект, либо найти в интернете по адресу. А уже потом по серии определить проектировавшую его организацию.
Для зданий старой постройки и не типовых домов заключение требуется заказывать в организации, уполномоченной правительством Москвы замещать автора (ГБУ «Экспертный центр»).
Сотрудником автора здания или ГБУ проводится обследование объекта, призванное оценить текущее состояние несущих элементов и возможность пробивки проема.
Для этого обследуется само помещение с планируемым проемом, а также, если необходимо, помещения этажом выше и ниже на предмет наличия уже прорубленных проемов. При этом при их выявлении в надзорные органы ничего не сообщается.
Однако в большинстве случаев собственнику помещения решать эти вопросы и взаимодействовать с проектировщиком здания не приходится – эти хлопоты проще поручить специализированной организации, разрабатывающей проект перепланировки, заказ которого является вторым этапом. Его, в отличии от заключения, по закону может разрабатывать любая фирма, владеющая допуском СРО, а не только автор здания, у которого такой проект стоит в несколько раз дороже.
Специалисты такой фирмы уже по опыту сразу смогут оценить возможность выполнения проема и избежать ошибок.
Они также обязательно приведут в проекте чертежи рамы усиления из металлопроката, которую будет необходимо установить в проем.
Кроме того, чертеж дополняется подробным описанием методов производства всех строительных и монтажных работ с перечислением применяемых материалов.
На третьем этапе заключение и проект сдаются в Жилищную инспекцию через личный кабинет на портале mos.ru вместе с техпаспортом БТИ и правоустанавливающим документом (больше ничего не надо), которая после их рассмотрения выдает распоряжение о законности устройства такого проема.
Пример распоряжения.
По срокам на подготовку технического заключения и проекта уходит около месяца и ещё один месяц рассматривает поданные документы Жилищная инспекция.
После получения разрешения, саму вырезку проема должна выполнять ремонтная бригада от организации, владеющей на это соответствующим разрешением (строительным допуском СРО). Также данные работы лучше всего выполнять с применением специальной алмазной фрезы с водяным охлаждением, а не перфоратором. Тогда не возникнет микротрещин, а сам проём и его усиление будут выглядеть аккуратными. Также рама усиления будет плотно прилегать к стенам, что является необходимым условием её эксплуатации. В целом, рама практически не воспринимает нагрузку от расположенных выше участков стены здания, которая распределяется на оставшиеся простенки, а служит, прежде всего, для того, чтобы у краев проёма и, особенно, в его углах из-за распределения нагрузки не возникали трещины.
Если в капитальной стене планируется сделать арку, то вначале выполняется прямоугольный проем с усилением, а затем уже с помощью декоративных элементов (к примеру, гипсокартона) его оформляют в арку. Это вызвано тем, что арочный проем невозможно соответствующе усилить в углах концентрации напряжений.
У нас есть ремонтные бригады со всеми необходимыми документами и инструментами. Стоимость прорезки и усиления проема составляет 50 000 рублей. Также в эту стоимость входит заполнение всех необходимых документов, описанных ниже.
В процессе ремонтных работ организация, выполнившая проект, осуществляет авторский надзор за исполнением проекта, а по окончании работ, объект принимает комиссия Мосжилинспекции с подписанием итогового акта.
Для приёмки усиленного проема Жилищной инспекции необходимо будет предоставить:
После отделочных работ усиление проема никак видно не будет, так как оно заштукатуривается по металлической сетке. Стена будет абсолютно ровной. Документом, подтверждающим Жилищной инспекции то, что усиление выполнено в соответствии с проектом по всем нормам является акт скрытых работ. Его визирует проектировщик, разработавший проект, и строители, выполнившие сами работы.
После приемки перепланировки, Жилищная инспекция предоставляет акт о выполненной перепланировке, на котором также должны поставить свои печати разработчик проекта и строительная организация.
На сегодня подавляющее большинство жилых зданий Москвы имеют панельную конструкцию со всеми вытекающими из этого особенностями.
Так как большинство внутриквартирных стен в таких домах относится к несущим, идея устройства в них проема при разработке удобного интерьера абсолютно естественна.
Если жилой дом не попадает под авторский запрет, про который мы уже писали выше, согласование такой перепланировки возможно при соблюдении некоторых условий.
Вот эти условия для большинства панельных домов:
Про необходимые при этом проект и заключение для Жилищной инспекции мы писали выше.
Для крупнопанельных зданий важным фактором является взаимное расположение перекрытий - в случае смещения стыков плит перекрытий относительно ширины стены пробивка проема значительно ослабит её несущую способность.
Наиболее частым типом перепланировки является расширение санузла за счет коридора, ведущего в кухню, с переносом входа в кухню из гостиной путём устройства проёма в разделяющей их стене.
Чертеж металлической рамы усиления.
Рама усиления.
Так как все здания такого типа в Москве имеют уже вполне «взрослый» возраст, для подавляющего большинства из них авторские организации уже неизвестны и недоступны.
Для прорезки проема в капитальной стене потребуется обращаться в организацию, замещающую авторскую. Сейчас такой уполномоченной правительством города организацией установлено ГБУ "Экспертный центр".
Особую сложность для перепланировки представляют квартиры в зданиях с деревянными или смешанными междуэтажными перекрытиями. Многие из этих домов имеют значительный износ и неоднократно перестраивались. Однако, благодаря конструктивным особенностям и свойствам кирпича, согласовать и устроить проём в капитальной стене такого здания гораздо проще. Меньше и требования к его габаритам и привязке по сравнению с панельным типом здания.
Так, необходимо, чтобы новый или расширяемый проем находился на дистанции не меньше 40 см от края имеющегося проема или торца стены. Получившийся узкий простенок в 40 см тогда заключают в специальную металлическую обойму, удерживающую кладку от потери устойчивости и разрушения.
С шириной и числом проемов тоже всё проще, но на каждом отдельно взятом объекте основываться, все равно, необходимо на расчете – чем выше в здании находится квартира, тем более широкий проем допускается делать. Обычный дверной проем выполняется шириной в 900 мм. Само полотно двери тогда составляет 800 мм.делать
Также отличительной особенностью таких проёмов является тот факт, что его усиление производится не рамой, а перемычкой из двух швеллеров. В монолитных домах и панельных в стене существует арматура, которая удерживает участок стены над новым проёмом, пока не будет установлено усиление. В кирпичной же стене части кладки над проемом держаться не на чем. Поэтому вначале устраиваются штробы с двух сторон стены, монтируют в них швеллеры длиной больше ширины проема на 250 мм с каждой стороны, стягивают шпильками, а затем вырезают сам проем. Прорезка штроб должна осуществляться по шву кладки, чтобы нижняя полка вставляемых швеллеров опиралась на цельный кирпич, а не на сколотый.
Отдельно стоит упомянуть такую особенность кирпичных зданий, как инженерные коммуникации, расположенные непосредственно в кладке несущих стен. Перед перепланировкой иногда приходится устраивать отдельное исследование для выявления таких скрытых каналов.
Чаще это вентиляционные каналы кухни и санузла. Внутри стен могут располагаться рядом несколько отдельных каналов, осуществляющих вентиляцию помещений каждого этажа. Устраивая проем, можно их перерезать, что недопустимо. Определить наличие этих каналов наиболее точно сможет специалист (в том числе, наш). В наиболее простом случае, если на рассматриваемой стене у Вас находится вентрешетка, то скорее всего внутри этой стены идут такие вентканалы к каждому находящемуся ниже этажу. Они проходят в стене друг рядом с другом. Их трогать запрещено.
В таких зданиях нельзя трогать каким-либо образом несущие колонны и пилоны, а в капитальных стенах устроить проем можно практически всегда. Конечно, при соответствующем разработанном усилении. Габариты и привязка проема рассчитывается индивидуально, но, практически всегда, удается реализовать пожелания заказчика.
Отметим, что нельзя срезать выступающие на потолке монолитные железобетонные балки, являющиеся частью межэтажного перекрытия.
Согласовать проем в несущей стене монолитной новостройки с автором часто бывает не сложно – такие дома часто проектируются современными или небольшими организациями, в которых собственникам обычно идут навстречу. Если автора установить тяжело, то всегда подойдёт заключение от «Экспертного центра», о котором мы уже говорили.
Для нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах действуют те же правила и нормы, что и для квартир.
Главная сложность в данном случае определяется тем, что нежилые помещения располагаются на нижних этажах, где нагрузка на несущие стены максимальна. Из-за этого проём удается устроить не всегда. Категорически не рекомендуется устраивать его в такой ситуации без осуществления предварительного согласования. Это не относится к пристроенной части, так как в ней нет нагрузки от всего дома, но согласование, все равно, требуется.
Если здание целиком является нежилым, то в нём капитальные стены возможно затрагивать по проекту и заключению любой организации, владеющей допуском СРО, а не только у проектировщиков здания или ГБУ «Экспертный центр», о которых мы писали выше. Потому что, в отличие от жилых домов, здесь нет никакого нормативного документа, который бы это требовал. А стоит проектная документация в обычных организациях гораздо дешевле, не уступая при этом в качестве.
Обратитесь к нам и мы получим для Вас все необходимые документы. Нажмите на кнопку ниже, заполните данные получите скидку 10% на проектную документацию - мы Вам перезвоним!!!
ХОТИТЕ СОГЛАСОВАТЬ СВОЮ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ?
Производство таких работ без предварительного согласования может повлечь аварийную ситуацию. А отвечать при этом будет собственник помещения вместо некомпетентных строителей или дизайнеров.
Проем может привести к нарушению несущей системы здания, а это в свою очередь, становится причиной развития трещин, смещений и прогибов строительных конструкций. В наиболее критических случаях последствием самовольной перепланировки может стать частичное обрушение.
Естественно, что собственнику, по чьей вине произошла аварийная ситуация придется все восстанавливать за свой счет.
Причем стоит учесть, что ответственность за незаконную перепланировку ложиться на действительного собственника и аргумент, что все так и было приобретено, не работает.
В случаях, когда несогласованная перепланировка с проемом в несущей стене и не привела к подобным последствиям, также придется изрядно потратиться.
Помимо штрафа, который на данный момент временно отменён, Жилищная инспекция выпишет предписание о восстановлении строительных конструкций до первоначального состояния и проверит его исполнение.
Осуществить простую закладку проема не выйдет, так как необходимо будет в полной мере вернуть способность стены воспринимать нагрузку. Для этого придется у автора дома заказывать за любую сумму, какую он захочет, разработку усиления этого проема и монтировать его, переделывая ремонт.
Отсидеться, игнорируя законные требования Жилищной инспекции, не получится – дело в итоге будет передано в суд, который уже будет вправе лишить нарушителя прав собственности на недвижимость.
Сумму за продажу с торгов, за вычетом штрафов, судебных издержек и восстановительного ремонта собственник все же получит, но намного ниже рыночной стоимости жилья. Такие прецеденты в столице уже случались.
В случае, если собственником помещения является организация, суммы потенциальных затрат возрастают многократно.