Перенос мокрой зоны в квартире

Мокрая точка в недвижимости – что это?

Изначально не существует никакого нормативного акта, который бы однозначно давал бы формулировку или определение такому понятию, как мокрая зона или точка в квартире.

На практике к таким помещениям относят те, что требуют устройства гидроизоляции полов в квартире согласно СНиПу 2.03.13-88 «Полы». Сюда следует отнести: туалет, душевую, сан.узел и ванную.

Является ли мокрой зоной в квартире кухня?

Постараемся дать ответ на этот вопрос с точки зрения юристов. До недавнего времени Жилищная инспекция, как орган, отвечающий за мониторинг перепланировок квартир, не требовала устраивать гидроизоляцию полов на кухне. Но, начиная со второй половины 2021 года, ссылаясь на пункт 17.10 СП 30.1330.2020, они изменили свое отношение и теперь в полах кухни так же требуют наличия гидроизоляции при перепланировке. Таким образом, помещение кухни так же можно отнести к мокрой точке внутри квартиры.

Перепланировка и перенос мокрых точек.

Такой распространенный при перепланировке перенос разрешается осуществлять не в любые помещения.

Перенос мокрой зоны (в том числе кухни) в коридор  и нежилые помещения.

Санузлы, ванные, туалеты можно перенести в коридор без каких-либо дополнительных требований. На это запретов нет. Раньше согласно санитарному нормативу 3.9 СанПина 2.1.2.2645-10  недопустимо было перенести их таким образом, чтобы из них после перепланировки выход осуществлялся в кухню или жилую комнату квартиры. Сейчас данные требования СаНПиНа отменили Пост-нием Прав-ва РФ № 1631. Так что, выход из санузлов и туалетов теперь разрешено выполнять в любое помещение. Даже кухню. Это важно знать, так как на многих сайтах всё ещё размещена устаревшая информация. Ещё раз, на перенос ванной и туалетов в коридор не накладываются какие-либо ограничения. 

При переносе же кухни в коридор с образованием, так называемой, кухни-ниши должен выполняться ещё ряд основных требований и ограничений, если Вы хотите согласовать ремонт:

• плита должна быть электрической;
• площадь коридора должна быть не менее 5 кв. м.
• в кухню-нишу должен попадать хоть какой-то естественный свет (к примеру, через окно объединенного с ней жилого помещения);
• вентиляция к кухне-нише должна быть подведена от вентиляционного канала бывшей кухни;

Также допускается перенести мокрые зоны в нежилые помещения квартиры помимо коридора, такие как гардеробная, кладовка и т.д. Конечно, запрещено устраивать их на балконах и лоджиях квартиры.

В случае, если к новому расположению сантехнических приборов ( унитаза, ванны, раковины и т.д.) нельзя подвести канализационные трубы под естественным уклоном (2-3 см. на метр длины), то допускается установка канализационных насосов (к примеру, типа sololift).

Естественный уклон труб водоотведения, подводимых к унитазу, возможно выполнить, если он расположен на расстоянии не более 5 метров от стояка, так как в противном случае унитаз нужно будет поднимать на громадную высоту. Также, часто при переносе унитаза или ванны на значительное расстояние от стояка санузла, бывает невозможно осуществить подводку труб без пересечения дверных проемов. Ещё часто для скрытия труб используют пристенный короб,  который тоже будет заметен при сильном перепаде высот, а спрятать канализационную трубу диаметром в 100 мм. в перегородку тоже тяжело, а несущие стены штробить под эти цели нельзя- это очень опасно!! Все эти проблемы решает монтаж канализационный насос с измельчителем. Его выходная труба в диаметре составляет всего 25-30 мм. и может быть проведена даже за потолком. Тем самым, Вы сможете решить все перечисленные выше проблемы. Единственный минус, который иногда отмечают люди -  это относительно шумная работа насоса в помещении, но большинству людей это, чаще всего, не приносит дискомфорт.      

В соответствии со всем вышеперечисленным мокрые точки, возможно, не только перенести, но и осуществить расширение за счет приведенных помещений.

Запрещено в квартире объединять (подсоединять) вентиляцию санузлов и вентиляцию кухни. А вот канализация от санузлов вполне может быть подсоединена к кухонному стояку, если он имеет достаточный для этого диаметр (100 мм.)

В частности, часть коридора можно присоединять и к кухне. Обычно, за счет коридора делают нишу под установку холодильника, а вход в кухню предусматривают из жилого помещения (или, вообще, объединяют их, о чем мы поговорим чуть ниже).

Перенос или расширение мокрой точки за счет комнаты.

Планировки квартир в многоквартирных домах вертикально по этажам в 99% случаев совпадают, а потому и переносимая или расширяемая мокрая зона за счет жилого помещения окажется сверху такого же помещения, расположенного этажом ниже, что запрещено.

Кухню тоже нельзя увеличить или перенести на место жилой комнаты. Такую перепланировку запрещает пункт 24 документа ПП РФ № 47.

Увеличение санузла или туалета на территорию кухни.

Согласно той же норме 9.22 документа СП 54.13330.2016  нельзя увеличивать и переносить мокрые точки на территорию кухни. Точнее, нельзя, чтобы они расположились над кухней нижнего этажа.

В квартирах, построенных в два уровня, разрешается размещать санузлы, ванные или туалеты на втором ярусе над кухней первого яруса.

Исключения для трех случаев.

В первом случае, допускается увеличивать мокрые зоны на территорию жилых комнат, если этажом ниже находятся нежилые помещения дома, а не квартиры, будь то магазины, подвал, техническое подполье и т.д. Тогда норма 9.22 СП 54.13330.2016 не нарушается и есть возможность согласовать такое переустройство.

Во втором случае, такое планировочное решениие возможно согласовать, если сосед внизу (этажом ниже) уже выполнил перепланировку таким образом, что под Вашими расширяемыми или переносимыми мокрыми зонами уже не будет располагаться его жилая комната или кухня. Главное, чтобы этот сосед эти ремонтные работы уже согласовал со своей стороны, и внёс соответствующие изменения в план и экспликацию БТИ квартиры, которые потребуются, как доказательство, для предоставления в Жилищную инспекцию.

В третьем случае, Вы можете расположить в расширенной площади санузла на территорию комнаты встроенный шкаф с дверью из мокрой точки. Этот встроенный шкаф будет восприниматься как отдельное помещение и не будет относиться к мокрой точке, а потому никакие нормы не нарушатся и такую перепланировку удастся согласовать.

Расширение кухни на территорию санузла.

Данную перепланировку возможно произвести, если квартира располагается на последнем этаже дома, потому что выше никаких санузлов не существует. Ну, или, опять же, если сосед сверху как-то изменил своё размещение санузлов, так что расширяемая кухня под ними не окажется.

Объединение кухни с жилой комнатой.

Помещение кухни при перепланировке нельзя расширять на зону жилой комнаты. Однако, если в квартире  плита электрическая, то можно демонтировать разделяющую их перегородку, если она не является несущей, и объединить в единое пространство. Также кухню можно значительно расширить на территорию комнаты, таким образом, чтобы расширенную зону можно было бы выделить в отдельное помещение. Скажем, холла. Тем самым, формально кухня уже не оказывается над комнатой, находящейся на нижнем этаже. Но тут уже надо рассматривать каждый случай такой перепланировки индивидуально.

Объединять газифицированные кухни с жилыми комнатами в квартирах не допускается. Можно выполнить демонтаж перегородки между ними, если она является не несущей, и установить раздвижные перегородки.

Расширение мокрых зон за счет сантехнических и вентиляционных шахт.

Часто в этих помещениях расположены шахты, внутри которых есть пространство помимо стояков и вент. каналов (особенно, в новостройках). Хочется присоединить эту площадь при перепланировке. Однако, она в соответствии с Жилищным кодексом РФ является не частью квартиры, а относится к общедомовому имуществу, и без согласия собственников всех квартир присоединять её запрещено.

Можно ли уменьшить площадь мокрой зоны в квартире?

Допускается её уменьшать путем расширения любой нежилой комнаты квартиры ( коридора, кладовой, гардеробной и т.д. ). Также можно за счет них увеличить размеры и жилой комнаты, назвав её в проекте «кабинетом». Такой тип комнаты не относится по нормам к жилому помещению, а потому никакие законодательные требования не нарушаются. По факту, в этом кабинете может располагаться любая мебель, так как она не изображается на плане БТИ. Иными словами, вполне можно устроить спальню. Правда, этот вариант перепланировки не подойдёт для однушки, так как в ней должна остаться хотя бы одна жилая комната, а не кабинет.

Также данное переустройство по аналогии с расширением кухни на туалет, удастся согласовать, если рассматриваемый объект находится на последнем этаже многоквартирного дома.

Резюмируем всё вышеперечисленное в виде таблицы.

За счет каких помещений можно расширять мокрые точки (санузлы, туалеты, ванны и кухни) или куда переносить:

Мокрые зоны в квартире свободной планировки.

Когда проект здания проходит экспертизу, то  в нём обязательно обозначены перегородки туалетов, ванных, кухни и жилых комнат. Просто эти перегородки застройщик потом не возводит. Необходимо проводить на основании строительного плана этажа дома или квартиры, получаемого у Застройщика, первичную инвентаризацию (обмеры) в БТИ, на основании которых они выделяют жилые, нежилые и «мокрые» зоны (в том числе и коридоры, ванные, туалеты, кухню).

Иногда в новой квартире по полу выложены блоками или кирпичами границы зон (это называется трассировка). Так что по ним уже можно понять границы ванных, туалетов, жилых комнат, кухни и других помещений квартиры.

Что не допускается при переносе мокрых зон?

1. Запрещается такие зоны размещать на лоджиии или балконе, так как они не относятся к внутренним и отапливаемым помещениям квартиры. Наиболее часто хотят разместить на них кухню, что осуществлять запрещено.
2. Запрещается устраивать, расширять или переносить  мокрые зоны без устройства соответствующей гидроизоляции полов (СНиП 2.03.13-88 Полы). 
3. Запрещается устраивать полы в мокрых зонах кроме кухни без установки порожков высотой в 15-20 мм. или занижения пола на ту же высоту (не будем писать очень длинную формулировку нормативного документа- Вы всегда можете запросить его у нас). Однако, допускается не устанавливать порожки, если предусмотреть устройство гидроизоляции во всех помещениях квартиры (Приложение Б документа СП 137.13330.2012), в том числе нежилых помещениях (прихожих, подсобных, кладовых и т.д.)
4. Устраивать теплые водяные полы (п.10.8 Приложения 1 к ППМ № 508), даже в ванных и туалетах. Причина этого связана с тем, что система горячего водоснабжения дома просто не рассчитана на обогрев таких полов. Если в квартирах дома все сделают такие полы, то вода уже будет вовсе не горячей. Монтаж электрических х полов допустим. Однако, в новостройках подводящие к радиаторам трубы отопления часто изначально проховодят в полу с заходом в квартиру в области коридора. Это допускается. 
5. Монтаж на общедомовые стояки горячего и холодного водоснабжения дома дополнительных регулирующих или отключающих устройств. 

Как сделать гидроизоляцию мокрой зоны.

Гидроизоляция полов в квартирах нужна для защиты нижерасположенных помещений от проникновения в них воды при какой-либо протечке. Гидроизоляцию полов делают либо рулонной, либо обмазочной. Это вопрос личных предпочтений. Рулонную наклеивают на ровную поверхность на битумной мастике. Во вторичном жилье, чтобы не повредить её о неровный пол под весом будущей стяжки, обычно предусматривают слой выравнивающей стяжки. Итак, «пирог» пола будет в этом случае таким:

• плита перекрытия;
• выравнивающий слой стяжки -30 мм;
• оклеечная гидроизоляция в два слоя;
• защитный слой стяжки- около 50 мм.
• керамическая плитка на клею (или другое финишное покрытие);

Следует отметить, что для монтажа оклеечной гидроизоляции применяется горелка. Поэтому при работах должны быть применены все меры пожарной безопасности. Правда сейчас уже есть самоклеющаяся рулонная гидроизоляция. И, как совет, можете использовать в квартире её.

Всё большую популярность набирает обмазочная гидроизоляция. Она заполняет все неровности поверхности и плотно к ней прилегает по всей площади, что нельзя сказать о рулонной. Также для обмазочной гидроизоляции не надо устраивать предварительный выравнивающий слой стяжки. Поэтому она используется всё чаще и чаще.

Для перекрытий из дерева гидроизоляцию укладывают на фанеру или применяют каркас из П-образных профилей.

Порядок мероприятий по устройству гидроизоляции следующий:

• необходимо подготовить основание, убрать все неровности, мусор и пыль;
• далее грунтуется основание битумным праймером. Он наносится валиком, а в труднодоступных местах и в углах- кисточкой;
• после высыхания праймера раскатывают саму гидроизоляцию. Для плотного прилегания по ней проходятся валиком или щёткой. При этом ширина бокового нахлеста рулонов должна быть не менее 100 мм., торцевого- 150 мм. Места нахлестов дополнительно обрабатываются битумной мастикой или праймером;

Согласно норме 7.2 СП 29.13330.2011 необходимо завести гидроизоляцию пола мокрой точки на стену не менее чем на 200 мм.

Устройство гидроизоляции в ванных и остальных мокрых точках во время перепланировки обязательно необходимо завизировать актом скрытых работ, который потом после окончания ремонта предоставляется инспектору Жилищной инспекции. Акт должны подписать и поставить печать представитель проектной организации, выполнявшей проект перепланировки, а также строители. Причем у последних тоже должен быть соответствующий допуск СРО на проведение данных работ - это обязательный документ.

Также следует отметить, что внутри мокрых помещений квартиры могут устанавливаться розетки только с степенью защиты от влаги и пыли IP54 или IP44. Над ванной или душем устанавливать розетки запрещено. Но для согласования переустройства расположение розеток неважно: решение устанавливать их в том или ином месте или нет - это Ваше собственное решение о своей безопасности.

Мокрые точки- это помещения с повышенной влажностью, а потому в них должна хорошо работать вентиляция. Многие ставят даже принудительные вентиляторы внутри таких помещений, и это, безусловно, оправдано.

ХОТИТЕ СОГЛАСОВАТЬ СВОЮ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ?

Обратитесь к нам и мы получим для Вас все необходимые документы. Нажмите на кнопку ниже, заполните данные получите скидку 10% на проектную документацию - мы Вам перезвоним!!!

Получить скидку

Как узаконить перенос мокрой зоны?

Обратим внимание, что в соответствии с п. 2.2.1 первого Приложения к  ППМ  № 508 изменение конфигурации перегородок мокрых точек, а также устройство совмещенного санузла, относится сюда же, и требует регистрации по проекту, разработанному проектной организацией с допуском СРО.

Для согласования перепланировки необходимо осуществить следующий процесс действий:

• заказать проект переустройства и перепланировки, а также техническое заключение (требуется как дополнительный буклет к проекту в соответствии с п. 1.4.8 Приложения 3 к ППМ № 508) у любой проектной организации с допуском СРО и действующей электронной подписью, а не только у автора проекта дома, как указано на некоторых сайтах ( стоит у него оно гораздо дороже ).  В данном случае техзаключение от автора дома может понадобится только в том случае, если перекрытия в многоквартирном доме - деревянные. Также необходимость в нём может возникнуть, если Вы затрагиваете несущие конструкции. Стоимость проекта составляет 15 - 25 000 рублей. Ознакомиться и узнать больше о нём Вы можете по этой ссылке;
• через личный кабинет портала mos.ru подать заявление, скан тех. паспорта БТИ, правоустанавливающий документ (свидетельство или выписку ЕГРН). Иногда может потребоваться получение и предоставление дополнительного комплекта документации. Например, справки о выделенной мощности и согласование с Мосгазом при замене газовой плиты на электрическую.

После этого через 20 рабочих дней Вам выдадут распоряжение на перепланировку от Жилищной инспекции ( разрешение ). Затем выполняется ремонт и, после того как он будет готов с чистовой отделкой, вызывается специалист МосЖилинспекции для проверки соответствия произведенных мероприятий согласованному и утвержденному проекту. Инспектор выдает акт о завершенной перепланировке, после чего на следующем этапе необходимо обратиться в БТИ и заказать выход техника на обмеры для внесения изменений в поэтажный план квартиры.

Если перепланировка узаконивается уже после выполнения, и в ней нет никаких нарушений, что встречается, к сожалению, очень редко, то выполняется техническое заключение  о допустимости и безопасности произведенной перепланировки, вызывается сразу сотрудник Жилинспекции и приглашается техник БТИ на новые замеры.

Замена сантехнических приборов или их перемещение внутри существующей мокрой зоны.

При перепланировке многим хочется не расширять или переносить мокрые точки, а просто передвинуть сантехнику (унитаз, мойку и т.д.) или поменять ванну на душевую кабину и т.д. Это возможно, но также требует обязательного согласования перепланировки, так как в БТИ отмечается расположение данного оборудования. Не отмечаются в БТИ: посудомоечная машина, стиральная машинаы, холодильник, водонагреватель, полотенцесушитель, духовка, а потому они могут располагаться в любом месте квартиры и, чтобы их перенести, не надо получать разрешительные документы.  Отмечаются: раковина, унитаз, биде, плита, ванна, душ, джакузи и т.д. Их перестановку даже внутри мокрых зон или в смежную мокрую зону обязательно надо согласовать. В Москве это, правда, можно сделать по простому эскизу, что не сложно для самостоятельного получения разрешительных документов. Что не скажешь, к примеру, о Московской области, где местные Администрации требуют согласования такой перепланировки квартиры по проекту.

В квартирах старых зданий иногда имеются окна между ванной и туалетом под потолком. Даже их заложение относится к перепланировке, так как они очень часто отмечаются в документах БТИ квартиры, и это требует согласования.

Перенос инженерных коммуникаций в мокрых зонах.

Отдельно дадим комментарий по этому вопросу: полотенцесушители, стояки горячего и холодного водоснабжения в ванных, сан. узлах и кухнях никак не отмечаются на схемах БТИ с планировкой квартиры, а потому их можно перенести силами Управляющей компании в разумных пределах. Однако, надо обязательно обеспечить доступ к стоякам с помощью лючков.

Штраф за перенос мокрой зоны.

За несогласованную перепланировку придется нести ответственность. В данный момент административное наказание в виде штрафа отменено (до 1 января 2023 года). Однако, если были произведены какие-либо нарушения (к примеру, санузел залез на площадь жилой комнаты или кухни), то такая перепланировка будет принята незаконной и дорогой ремонт по выданному Жилищной инспекцией предписанию придется возвращать в первоначальное состояние согласно пункту 3 ст 29 Жилищного кодекса РФ. К примеру, Вы можете устроить замечательную ванную с чудесной плиткой, но если она при этом была увеличена за счёт кухни или комнаты, то всю эту красоту придется ломать, к примеру, по жалобе соседа на шум, и возвращать границы ванной в первоначальное состояние. Иначе квартиру владельца при игнорировании предписания надзорного органа могут выставить на торги по решению суда, и лишить его права собственности. Неприятно оказаться в такой ситуации. Поэтому, если планируется затрагивание мокрых точек, всегда лучше согласовать всё законно и получить разрешительные документы. Тогда никакие жалобы жильцов или Управляющей компании не страшны.

У нас Вы можете получить бесплатную консультацию и помощь, а также задать любой вопрос. Просто позвоните нам по телефону +7 (495) 109-92-05 и мы от всей души постараемся Вам помочь. Или, если Вам так удобнее, приезжайте к нам в офис.