Объединение балкона с комнатой - все особенности

В этой статье мы разберем все нюансы такой перепланировки.

Чем отличаются балконы и лоджии?

Согласно СП 54.13330.2011 лоджии- это помещение, которое ограниченно двумя и или тремя стенами по периметру.

Балкон- органичен только одной стороной. То есть он нависает консольно.

В нашей статье мы будем различать данные понятия только в отдельных случаях, так как одни и те же нормы действуют для них обоих.

Можно ли осуществлять объединение балкона или лоджии с комнатой или кухней?

В 2012 году в ППМ № 508 имелся пункт 2.2.9, который разрешал такую перепланировку при её обосновании соответствующим проектом. Однако, после многочисленных жалоб, в декабре того же года вышло новое Постановление № 840, которое запретило согласование такого типа работ.

Таким образом, даже если просто убрать балконные окно и дверь, то это будет считаться нарушением. Правда, Вы всегда можете при необходимости поставить их обратно. Конечно, если Ваш произведенный ремонт предусматривает такую возможность, так как, к примеру, установить окно на выполненную барную стойку, очень проблематично.

Как законно и правильно осуществить присоединение лоджии  к комнате или кухне?

Объединять эти пространства запрещено. То есть, к примеру, просто убирать окно и дверь нельзя.

Это единственное законное решение, которое не запрещено никакими нормами и действительно согласовывается на практике. Присоединять или совмещать по–другому не дадут. Вы можете, к тому же, держать эти французские окна постоянно в открытом положении. Или, вообще, их убрать и поставить обратно перед продажей квартиры.

Объединение лоджии или балкона  и комнаты – это перепланировка?

Согласно пункту 2 статьи 25 ЖК РФ к перепланировке причисляются любые изменения в квартире, которые надо отметить на планах БТИ. Балконные окно и дверь отмечаются в планах БТИ. Поэтому их затрагивание является перепланировкой.

Почему запрещают их соединение?

• Рассматриваемые помещения не относятся к отапливаемым, а являются «холодными». Система отопления дома рассчитана на прогрев  только «теплых» комнат. Если она будет отапливать ещё и множество квартир с присоединенными холодными зонами, то не сможет уже поддерживать внутри квартиры необходимую температуру.
  Из-да этого же не допускается передвигать стену между балконом и помещением квартиры в сторону квартиры или балкона. Это делать запрещено!

• При присоединениях у соседей снизу или сверху часто стали возникать грибок и плесень, что также стало причиной отмены разрешений на присоединение холодных помещений;

Считается, что французские окна из двухкамерного стеклопакета защищают помещение от дополнительных теплопотерь, а также позволяют не повышать нагрузку на отопительную систему здания.

О чем важно знать, если Вы планируете объединить балкон и комнату?

Варианты того, что можно делать.

В панельных зданиях:

Если здание построено до 2007-ого года, то можно снести подоконную часть и смонтировать в получившийся проем французские окна из двухкамерного стеклопакета. Далее мы не будем писать про установку французских окон, так как их необходимо устанавливать всегда.

В кирпичных зданиях:

1. для лоджий, плиты перекрытия у которых выполнены с опорой на боковые стенки (см. фотографию ниже) можно ликвидировать подоконный блок и дверной порожек.

1. для балконов нельзя дать такого однозначного ответа, так как их плиты частично защемлены в наружной кирпичной стене порогом и кирпичной кладкой под окном (см. на фото) и при ликвидации порожка или подоконного участка непонятно будет ли достаточно остающегося защемления для безопасной эксплуатации.

В это случае, мы консультируемся с инженером ГБУ «Экспертный центр», техническое заключение от которого требуется предоставить в таком случае для Жилинспекции согласно пункту 1.4.8 Приложения 3 к ППМ № 508;

В монолитных зданиях:

Для таких зданий допускается демонтаж подоконной части и порога, а также расширение оконного и дверного проема в ширину за счет сноса не несущей стены. Именно не несущей. В зданиях с несущими монолитными железобетонными стенами, чаще всего, наружные стены возводятся трехслойными из пеноблоков, утеплителя и облицовочного кирпича или плит вентилируемого фасада. Правда, если квартира находится выше 15 метров от земли (приблизительно 5 этаж), то в ней согласно пункту 6.20 СНиП 21-01-97 необходимо оставить хотя бы одну лоджию или балкон с противопожарным простенком в 1200 мм. из оставшейся стены или жаростойкого стекла. Пример такого простенка смотрите на чертежах ниже. Либо в качестве простенка можно использовать участок наружной стены длиной минимум в 1,6 метра между двумя выходами на балкон или лоджию.

Во всех зданиях возможно:

1. Сделать теплые электрические полы
2. Монтировать электрические радиаторы;
3. Переносить радиаторы из-под окна на соседнюю стену, или монтировать вертикальный радиатор;
4. Устраивать перед французскими окнами конвектор в конструкции пола. Но на это надо получить согласие Управляющей компании;
5. Делать остекление;

Что нельзя делать (варианты незаконного объединения лоджии с квартирой).

В любом жилом многоквартирном доме не допускается:

1. Переносить водяной радиатор на балкон или лоджию (п. 10.7 Прилож. №1 к ППМ № 508);
2. устраивать на них водяные теплые полы (пункт 10.8);
3. передвигать стену между неотапливаемым помещением и внутренним в любую сторону (увеличить или уменьшить лоджию или балкон);
4. Запрещено переносить в холодные помещения кухню (пункт 4.2.4.9 Пост-ния Госкомитета РФ №170 от 27.09.2003).

В крупнопанельных домах:

1. Если дом возведен позже 2007-ого года, то ликвидировать  участок стены под окном не допускается, так как это нарушит защиту здания от прогрессирующего разрушения;
2. Нельзя убирать дверной порог и увеличивать проем в ширину из-за того, что нарушится прочность наружных панелей. Также, при демонтаже порожков приходило очень много жалоб от соседей этажом ниже, у которых возникало промерзание потолков в этом месте с образованием плесени и грибка. Если Вы хотите избавиться от порога, то возможно одним уровнем с ним смонтировать уровень пола на балконе. Для этого применяют облегченную засыпку из керамзита, который является прекрасным тепло- и звукоизоляционным материалом, плотно утрамбовывают его, в 2 слоя укрывают пленкой и поверх делают стяжку минимальной высоты с последующей укладкой финишного покрытия.

В кирпичных домах:

1. Нельзя увеличивать ширину проема, так как это уменьшает несущую способность самонесущих или несущих наружных кирпичных стен;
2. Как мы уже писали, запрещено убирать подоконную часть и порог при консольном опирании балконной плиты, если оставшегося защемления будет недостаточно для её последующей безопасной эксплуатации (определяется инженером ГБУ «Экспертный центр»);

В монолитных домах:

1. Нельзя затрагивать наружные несущие стены;
2. Необходимо оставлять противопожарные простенки, о которых мы уже писали, в квартирах выше 5 этажа.

Что будет, если проигнорировать нормы?

Если Вы нарушите какую-либо описанную выше норму, то при её выявлении (чаще всего, жалобе соседей или Управляющей компании) Вас ждет предписание вернуть нарушения в исходное состояние (пункт 3 ст.29 ЖК РФ). Причем, скажем необходимое защемление балконной плиты, совсем не просто вернуть в исходное состояние. Потребуется выполнение соответствующего усиления по проекту от автора-разработчика дома, что стоит очень дорого.

Заказчики часто приносят к нам дизайн квартиры с идеей присоединения лоджии в «чистом» виде, но дизайнер не несёт никакой ответственности за свой проект, а потому отвечать приходится потом собственнику. Ещё раз напомним, что присоединять балконы или лоджии без монтажа французских окон запрещено.

Также с нарушениями тяжелее продать квартиру, так как, во-первых, покупатель, даже если ему понравилась квартира,  может затребовать скидку, а, во-вторых, ему может не одобрить покупку банк, если он планирует привлечение ипотечных средств.

В чем заключаются плюсы?

1. Даже при установке французских окон, балконное помещение можно использовать как обеденную зону, под библиотеку или кабинет, устроить сад и так далее.
2. Комната или кухня получит дополнительное освещение, если соединить их с балконом даже через французские окна. Появится ощущение расширения пространства, легкости и воздушности;
3. Если присоединить лоджию, то визуально увеличивается пространство комнаты (к примеру, гостиной или зала);

В чем заключаются минусы?

1. Утепление балкона или лоджии обязательно заказывайте у профессионалов, так как могут возникнуть мостики холода, что приведет к образованию плесени и грибка, промерзанию стен и пола и т.д.
2. Качественное утепление балкона и лоджии потребует траты не малых дополнительных средств;
3. Утепление съест часть полезной площади;

Обычное остекление балкона- это перепланировка балкона или нет? Требует ли согласования?

В Москве не существует никаких норм, требующих таких согласований. Во времена Лужкова действительно при остеклении требовалось согласовывать изменение архитектурного облика здания. Но после прихода Собянина данный закон убрали. Так что смело можно проводить остекление без всяких согласований.

Более того, скажем при расширении проема лоджии или балкона во внешней не несущей стене монолитного дома обязательно требуется наличие их остекления, чтобы не понадобилось согласовывать изменение архитектурного облика фасада.

Также можно менять без согласования ограждение лоджий и даже делать остекления в пол, но с обязательным горизонтальным ограждением на высоте 0,9- 1,2 метра. 

Какие нагрузки допускаются на лоджии или балконе?

Плита перекрытий лоджий, которая опирается на две подпорные стенки, может быть по несущей способности приравнена к межквартирной плите перекрытия. Поэтому она может выдерживать до 400 кг./м2. На ней без всяких опасений можно устраивать утепление и остекление.

В монолитных домах на балконах и лоджиях плита выполнена в виде продолжения основной плиты перекрытий, поэтому она также легко может воспринимать нагрузки от остекления и утепления.

А вот балконы, защемленные в стену только с одной стороны, допускают нагрузку в 200-250 кг./м2. А потому их утепление и установку остекления из двухкамерных стеклопакетов необходимо выполнять только после осмотра состояний конструкции профессиональным инженером.

Совмещение лоджии с комнатой – согласование работ.

Согласование такого мероприятия производится на основании проекта перепланировки ( п. 3.1 Прилож. №1 к ППМ № 508), который должна разработать проектная фирма с допуском СРО. Помимо проекта понадобится техническое заключение  (пункт 1.4.8 Прилож. №3 к ППМ № 508) и теплотехнический расчет.

Вы можете заказать данную проектную документацию в нашей организации. Стоимость за комплект проекта и техзаключения с 10%-ной скидкой составляет 36 000 руб., включая теплотехнический расчет. Срок выполнения- 5 рабочих дней. Мы имеем необходимый допуск СРО и Электронно-цифровую подпись.

Также Вы можете заказать и само согласование планируемой или узаконивание выполненной перепланировки у нас. Для этого позвоните нам по номеру +7 (495) 109-92-05 или отправьте на нашу почту info@asp3.ru план квартиры до и после планируемой или выполненной перепланировки. Мы пришлем Вам коммерческое предложение с ценами и сроками. Также Вы можете задать нам любой вопрос по тому, как узаконить перепланировку.

Для согласования перепланировки Вам необходимо подать через личный кабинет на mos.ru следующие документы:

• проект перепланировки и техническое заключение;
• правоустанавливающие документы;
• технический паспорт БТИ;
• заполнить саму форму на сайте;

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные согласования. К примеру, с управляющей компанией при установке напольного конвектора.

Далее производится ремонт, после которого на объект приглашается инспектор МосЖилинспекции, который сверяет произведенный ремонт с согласованным проектом, и, если всё в порядке, подписывает акт о завершенной перепланировке. После чего по заказу в БТИ выходит на объект техник и производит новые замеры по объекту, сопоставляя их с согласованными в проекте.

Техническая сторона вопроса: алгоритм выполнения работ соединения.

• Монтируется балконное ограждение, если оно меняется;
• Устанавливается балконное остекление;
• Демонтируется старая дверь, точней снимается с петель.
• Убирается окно: вынимаются стекла, распиливается рама и вырывается из углублений;
• Если у радиаторов нет запорной арматуры, то необходимо перекрыть воду по стояку силами Управляющей компании, и убрать радиатор из подоконного пространства;
• Разрушить подоконный блок и часть внешней не несущей стены, и порожек, если планируется их демонтаж. Лучше всего это делать с применением алмазных фрез, а не перфоратора. Тогда остаются более ровные поверхности и возникает меньше микро-трещин;
• После демонтажа надо зачистить поверхности, заделать щели пеной, обработать поверхности антисептиком;
• Смонтировать французские окна;
• Далее производится утепление стен. Для этого многие используют пенополистирол. Это хороший материал и недорогой, но при горении из него выделяются вещества, при вдыхании которых человек практически сразу теряет сознание. Более дорогой и качественный утеплитель- это жесткие минераловатные плиты.
• Производится оштукатуривание проема и стен;
• Далее монтируется пол, как мы уже писали, лучше всего утеплять керамзитом. Также в полу рекомендуется предусмотреть теплый электрический пол.
• Подготавливаются поверхности под финишную отделку.

Куда жаловаться на незаконное объединение лоджии с комнатой или кухней?

Если из-за недобросовестных действий соседей по данному виду работ, у Вас в квартире возникли какие-либо проблемы, то напишите жалобу в Жилищную инспекцию в свободной форме. К Вашим соседям выйдет инспектор и проверит их квартиру на наличие незаконной перепланировки.