В этой статье мы разберем все нюансы такой перепланировки.
Согласно СП 54.13330.2011 лоджии- это помещение, которое ограниченно двумя и или тремя стенами по периметру.
Балкон- органичен только одной стороной. То есть он нависает консольно.
В нашей статье мы будем различать данные понятия только в отдельных случаях, так как одни и те же нормы действуют для них обоих.
В 2012 году в ППМ № 508 имелся пункт 2.2.9, который разрешал такую перепланировку при её обосновании соответствующим проектом. Однако, после многочисленных жалоб, в декабре того же года вышло новое Постановление № 840, которое запретило согласование такого типа работ.
Таким образом, даже если просто убрать балконные окно и дверь, то это будет считаться нарушением. Правда, Вы всегда можете при необходимости поставить их обратно. Конечно, если Ваш произведенный ремонт предусматривает такую возможность, так как, к примеру, установить окно на выполненную барную стойку, очень проблематично.
Объединять эти пространства запрещено. То есть, к примеру, просто убирать окно и дверь нельзя.
Это единственное законное решение, которое не запрещено никакими нормами и действительно согласовывается на практике. Присоединять или совмещать по–другому не дадут. Вы можете, к тому же, держать эти французские окна постоянно в открытом положении. Или, вообще, их убрать и поставить обратно перед продажей квартиры.
Согласно пункту 2 статьи 25 ЖК РФ к перепланировке причисляются любые изменения в квартире, которые надо отметить на планах БТИ. Балконные окно и дверь отмечаются в планах БТИ. Поэтому их затрагивание является перепланировкой.
Считается, что французские окна из двухкамерного стеклопакета защищают помещение от дополнительных теплопотерь, а также позволяют не повышать нагрузку на отопительную систему здания.
Если здание построено до 2007-ого года, то можно снести подоконную часть и смонтировать в получившийся проем французские окна из двухкамерного стеклопакета. Далее мы не будем писать про установку французских окон, так как их необходимо устанавливать всегда.
В это случае, мы консультируемся с инженером ГБУ «Экспертный центр», техническое заключение от которого требуется предоставить в таком случае для Жилинспекции согласно пункту 1.4.8 Приложения 3 к ППМ № 508;
Для таких зданий допускается демонтаж подоконной части и порога, а также расширение оконного и дверного проема в ширину за счет сноса не несущей стены. Именно не несущей. В зданиях с несущими монолитными железобетонными стенами, чаще всего, наружные стены возводятся трехслойными из пеноблоков, утеплителя и облицовочного кирпича или плит вентилируемого фасада. Правда, если квартира находится выше 15 метров от земли (приблизительно 5 этаж), то в ней согласно пункту 6.20 СНиП 21-01-97 необходимо оставить хотя бы одну лоджию или балкон с противопожарным простенком в 1200 мм. из оставшейся стены или жаростойкого стекла. Пример такого простенка смотрите на чертежах ниже. Либо в качестве простенка можно использовать участок наружной стены длиной минимум в 1,6 метра между двумя выходами на балкон или лоджию.
Во всех зданиях возможно:
В любом жилом многоквартирном доме не допускается:
Если Вы нарушите какую-либо описанную выше норму, то при её выявлении (чаще всего, жалобе соседей или Управляющей компании) Вас ждет предписание вернуть нарушения в исходное состояние (пункт 3 ст.29 ЖК РФ). Причем, скажем необходимое защемление балконной плиты, совсем не просто вернуть в исходное состояние. Потребуется выполнение соответствующего усиления по проекту от автора-разработчика дома, что стоит очень дорого.
Заказчики часто приносят к нам дизайн квартиры с идеей присоединения лоджии в «чистом» виде, но дизайнер не несёт никакой ответственности за свой проект, а потому отвечать приходится потом собственнику. Ещё раз напомним, что присоединять балконы или лоджии без монтажа французских окон запрещено.
Также с нарушениями тяжелее продать квартиру, так как, во-первых, покупатель, даже если ему понравилась квартира, может затребовать скидку, а, во-вторых, ему может не одобрить покупку банк, если он планирует привлечение ипотечных средств.
В Москве не существует никаких норм, требующих таких согласований. Во времена Лужкова действительно при остеклении требовалось согласовывать изменение архитектурного облика здания. Но после прихода Собянина данный закон убрали. Так что смело можно проводить остекление без всяких согласований.
Более того, скажем при расширении проема лоджии или балкона во внешней не несущей стене монолитного дома обязательно требуется наличие их остекления, чтобы не понадобилось согласовывать изменение архитектурного облика фасада.
Также можно менять без согласования ограждение лоджий и даже делать остекления в пол, но с обязательным горизонтальным ограждением на высоте 0,9- 1,2 метра.
Плита перекрытий лоджий, которая опирается на две подпорные стенки, может быть по несущей способности приравнена к межквартирной плите перекрытия. Поэтому она может выдерживать до 400 кг./м2. На ней без всяких опасений можно устраивать утепление и остекление.
В монолитных домах на балконах и лоджиях плита выполнена в виде продолжения основной плиты перекрытий, поэтому она также легко может воспринимать нагрузки от остекления и утепления.
А вот балконы, защемленные в стену только с одной стороны, допускают нагрузку в 200-250 кг./м2. А потому их утепление и установку остекления из двухкамерных стеклопакетов необходимо выполнять только после осмотра состояний конструкции профессиональным инженером.
Согласование такого мероприятия производится на основании проекта перепланировки ( п. 3.1 Прилож. №1 к ППМ № 508), который должна разработать проектная фирма с допуском СРО. Помимо проекта понадобится техническое заключение (пункт 1.4.8 Прилож. №3 к ППМ № 508) и теплотехнический расчет.
Вы можете заказать данную проектную документацию в нашей организации. Стоимость за комплект проекта и техзаключения с 10%-ной скидкой составляет 36 000 руб., включая теплотехнический расчет. Срок выполнения- 5 рабочих дней. Мы имеем необходимый допуск СРО и Электронно-цифровую подпись.
Также Вы можете заказать и само согласование планируемой или узаконивание выполненной перепланировки у нас. Для этого позвоните нам по номеру +7 (495) 109-92-05 или отправьте на нашу почту info@asp3.ru план квартиры до и после планируемой или выполненной перепланировки. Мы пришлем Вам коммерческое предложение с ценами и сроками. Также Вы можете задать нам любой вопрос по тому, как узаконить перепланировку.
Для согласования перепланировки Вам необходимо подать через личный кабинет на mos.ru следующие документы:
В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные согласования. К примеру, с управляющей компанией при установке напольного конвектора.
Далее производится ремонт, после которого на объект приглашается инспектор МосЖилинспекции, который сверяет произведенный ремонт с согласованным проектом, и, если всё в порядке, подписывает акт о завершенной перепланировке. После чего по заказу в БТИ выходит на объект техник и производит новые замеры по объекту, сопоставляя их с согласованными в проекте.
Если из-за недобросовестных действий соседей по данному виду работ, у Вас в квартире возникли какие-либо проблемы, то напишите жалобу в Жилищную инспекцию в свободной форме. К Вашим соседям выйдет инспектор и проверит их квартиру на наличие незаконной перепланировки.