Москва, м. Дмитровская, ул. Бутырская, д.62
ПН - ПТ с 10:00 до 20:00
CБ - ВС отвечаем на звонки
whatsapНаписать в whatsapp
Главная Статьи Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

15 мин
Продажа квартиры с неоформленной соответствующим образом перепланировкой не выглядит чем-то фантастическим. Законом продажа и покупка такой недвижимости не запрещена.

Другое дело – каковы шансы на то, что такая сделка с недвижимостью для продавца и покупателя не станет тягостным обременением.

Начнем разбираться по порядку.

Какой ремонт требует согласования?

Естественно, что мероприятия, проводимые в квартире в рамках косметического ремонта, согласовывать не требуется – разве что с соседями, если предстоят шумные работы.

Работами в рамках косметического ремонта в основном считаются следующие:

  • Всевозможные отделочные работы.
  • Электромонтажные работы.
  • Монтаж и замена кондиционеров (в Москве не надо получать на это разрешения).
  • Замена сантехники на аналогичную с сохранением мест размещения.
  • Замена оконных рам.
  • Замена межкомнатных дверей в существующих поемах.
  • Остекление балконов и лоджий (с соблюдением норм).
  • Установка и подключение бытовой техники.
  • Замена радиаторов отопления.

Согласования требуют работы, связанные с перепланировкой и/или переустройством квартиры. Если во время ремонта были изменены конфигурация существующих помещений или расстановка сантехнических приборов, которые отмечены на плане БТИ – то это, согласно ст. 25 действующего Жилищного кодекса РФ, уже перепланировка.

Чаще всего перепланировка включает следующие типы работ:

  • Снос и строительство любых межкомнатных перегородок (даже встроенных шкафов).
  • Проделывание новых и изменение размеров существующих проемов в несущих и ненесущих стенах.
  • Перенос, расширение или устройство дополнительного санузла.
  • Совмещение или разделение помещений санузла.
  • Перенос, расширение или уменьшение кухни, устройство кухни-ниши.

Как выявляется перепланировка при продаже?

Представитель покупателя запрашивает у продавца документы БТИ на квартиру, хотя для регистрации сделки в Росреестре они и не требуются, но опытные специалисты всегда требуют их предоставить, чтобы проверить площадь квартиры и её планировку. Это может быть технический паспорт БТИ на квартиру, поэтажный план и экспликация. Если перепланировка уже выявлена надзорными органами, то в этих документах об этом будет сказано (стоит штамп о наличии несогласованной перепланировки. В Москве также изменения выделяют красным цветом). Если в БТИ об этом не приводится сведений, то риэлтор сравнивает реальную планировку и расположение сантехнических приборов с данными, представленными в БТИ. Если есть отклонения, то они понимают, что была проведена неузаконенная перепланировка.

План БТИ засвеченной» в органах перепланировки.

Технический паспорт БТИ.

Поэтажный план БТИ.

Экспликация БТИ.

Чем грозит несогласованная перепланировка?

Такая перепланировка бывает двух видов: с нарушением строительных и правовых норм, и без нарушений.

Для владельца жилья обнаружение контрольно-надзорными органами факта самовольной перепланировки любого из этих типов грозит штрафом. Сейчас, правда, штраф отменили до 1 января 2023 года.

Но есть и другие последствия: собственник получит предписание, требующее узаконить выполненные изменения в установленном порядке, если нарушений норм нет, или вернуть жилью первоначальное планировочное решение, если нарушения присутствуют.

Для возможности узаконивания произведенной перепланировки необходимо, чтобы все выполненные при ремонте мероприятия соответствовали действующим нормам, что случается далеко не всегда.

Если же какая-либо из этих норм нарушена (к примеру, санузел расширен на жилую комнату), то квартиру в части этих нарушений необходимо приводить в исходное состояние.

Напомним, что к наиболее часто встречающимся запрещенным работам, относятся такие распространенные мероприятия как:

  • Изменение габаритов сантехнических и вентиляционных коробов.
  • Расширение или перенос кухни и санузла на жилую площадь.
  • Объединение комнаты с балконом или лоджией.
  • Перенос радиатора отопления на балкон или лоджию.
  • Соединение жилой комнаты с кухней, оборудованной газовой плитой.
  • Устройство водяного теплого пола.
  • Пробивка проёма в несущей стене в неположенном месте.

Помимо перечисленных, есть еще достаточно много нарушений норм, о которых можно узнать из постановления столичного правительства № 508, регламентирующим перепланировку в жилых домах, а также найти их в действующих санитарных и строительных нормах.

В случае, если были затронуты при перепланировке несущие элементы, то требуется не просто восстановить первоначальное планировочное решение, а провести комплексные ремонтные работы по восстановлению несущей способности таких строительных конструкций, что является задачей уже другого уровня сложности и стоимости.

Игнорирование требований жилищной инспекции всегда заканчивается судом, где наиболее суровым наказанием может стать продажа квартиры с торгов.

Отвечает по закону всегда новый владелец квартиры вне зависимости от того, кем и когда была выполнена несогласованная перепланировка.

При продаже жилья с неузаконенной перепланировкой на нового владельца автоматически перекладывается ответственность за все, что было сделано без согласования до него.

Часто к нам обращаются продавцы квартир, чтобы мы им предоставили какой-нибудь документ с печатью, который бы подтверждал для покупателя, что перепланировку можно узаконить. Мы, конечно, консультируем на этот счёт обращающихся к нам людей, причём бесплатно, но выдать какой-либо документ не можем, так как он не будет иметь юридической силы. Юридически согласно статьи 25 ЖК РФ такой документ имеет право выдавать только уполномоченный орган, с которым и нужно согласовывать перепланировку. В Москве - это Жилищная инспекция. О самом процессе получения необходимых документов мы напишем в конце статьи.

Также мы консультируем и покупателей недвижимости на предмет возможности узаконивания перепланировки объекта, который они хотят купить. И тоже бесплатно.

Отвечаем на любой вопрос по этой теме.

Cделка с квартирой и незаконная перепланировка.

В большинстве случаев квартира с неоформленной по закону перепланировкой, переходит в разряд «проблемных» объектов.

Если планировка, указанная в документах БТИ не соответствует тому, что есть в реальности, сделка купли-продажи все равно может состояться – закон этого не запрещает.

Но покупатель, понимая необходимость предстоящего узаконивания перепланировки, как правило, требует предоставления скидки, как минимум, покрывающей расходы на согласование ремонта по факту, если он выполнен без нарушений норм, и его, как мы уже писали выше, возможно согласовать.

Большинство же перепланировок выполнено с нарушением норм, и, чаще всего, для узаконивания перепланировки новому владельцу проходится сталкиваться с необходимостью проведения восстановительного ремонта, а это уже другой уровень затрат и усилий.

Во многих случаях, получив смету на восстановительный ремонт вместе с расценками на согласование выполненной перепланировки, покупатель отказывается от сделки или настаивает на весьма значительном дисконте.

Если речь идет о срочной продаже, проще не терять время, а сразу сказать в объявлении, что на объекте присутствует несогласованная перепланировка, но квартира с узаконенной перепланировкой, конечно, всегда стоит дороже.

Как показала практика, чтобы заинтересовать покупателя, приходится предусматривать скидку в размере 5-10% от рыночной стоимости. И даже в этом случае, многие не готовы покупать такую квартиру, боясь последствий.

Продажа квартиры с перепланировкой по ипотеке или с «прямыми» деньгами.

Если у покупателя есть вся необходимая наличная сумма денег, то он может купить по своему желанию квартиру даже в перепланированном состоянии. Тут уже всё будет зависеть от него: потребует ли он скидку, устроит ли его законность перепланировки и т.д. Об этом мы уже писали чуть выше.

Но большинство квартир на вторичном рынке сегодня приобретаются с помощью ипотечного кредитования.

Если перепланировка незначительна и выполнена без нарушения норм, то банк может оформить такую покупку, но с обязательством узаконить её в определенный срок. Если присутствуют нарушения, то шансов на то, что банк одобрит приобретение такой недвижимости мало.

Конечно, можно наедятся, что на каждом из этапов сделки с недвижимостью никто ничего не заметит, но такое стечение обстоятельств случается редко.

Кроме того, сегодня, чтобы сделка состоялась по ипотеке, требуется провести оценку объекта недвижимости, и во многих случаях, предоставить покупателю определенный пакет документов для банка.

Один из необходимых документов для предоставления в банк - это технический паспорт БТИ квартиры, либо её отдельный план БТИ и экспликация (перечень помещений с их площадью).

Опытный оценщик даже при беглом осмотре заметит отклонения, если реальная планировка отличается от той, что обозначена в документах, и оценит возможность узаконивания такой перепланировки, а также все риски её приобретения.

Лишь в редких случаях, когда покупатель, что называется, берет не глядя, сделку удается оформить без существенных финансовых потерь.

Можно ли скрыть несогласованную перепланировку?

Скрывать факт неузаконенной перепланировки от покупателя, как правило, совершенно бесполезно, особенно если квартира расположена в типовом доме.

Даже на этапе просмотра квартиры в типовых домах незаконная перепланировка «может всплыть» и свести тем самым на нет все усилия по продаже. Также квартиру, как мы уже говорили, проверяют риэлторы, а в случае ипотеки, и оценщики.

Даже в том случае, когда сделка совершена, продавец такой недвижимости не может спать спокойно – у покупателя есть отличные шансы выиграть в суде дело о том, чтобы сделка была признана недействительной.

Ведь с точки зрения закона и судебной практики продажа квартиры с незаконной перепланировкой может считаться введением покупателя в заблуждение.

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной, если бы она могла не состояться при надлежащем информировании покупателя.

Заверениям продавца о том, что произведенное переустройство никто никогда не обнаружит, сегодня тоже мало кто поверит. Рано или поздно несогласованное переустройство может быть зафиксировано по жалобе соседей или обнаружена коммунальщиками службами при проведении регламентных работ.

Согласование перепланировки до и после ремонта.

Чтобы не оказаться в ситуации, когда квартиру с неузаконенной перепланировкой удается продать лишь с большими финансовыми потерями, собственнику лучше позаботиться об оформлении разрешения на ремонт заранее.

Предварительное оформление перепланировки квартиры избавит владельца от проблем – все намеченные изменения отображаются в проектной документации, которую согласовывает Жилинспекция.

К такой документации относятся проект перепланировки и техническое заключение, разработанные организацией с допуском СРО, и выполняются они с учетом действующих норм и требований.

Собственнику остается лишь заключить договор с подрядной организацией (также имеющей нужный допуск СРО) и договор авторского надзора с проектировщиком, который по мере выполнения работ, проконтролирует их соответствие проекту.

Готовый ремонт принимает комиссия из Мосжилинспекции, и если отступлений от согласованного проекта нет, то она выдает акт о завершенной перепланировке.

Этот акт, завершающий процедуру согласования в Жилищной инспекции, является основанием для получения новых документов БТИ со всеми изменениями.

Если переустройство уже совершено и не содержит нарушений действующих норм, узаконивание выполненных изменений планировки производится на основании технического заключения о том, что все произведенные работы допустимы и безопасны для дальнейшей эксплуатации здания, а также не нарушают каких-либо норм.

Квартиру, как и в случае предварительного согласования, посетит комиссия Жилинспекции и проконтролирует фактическое соответствие объекта поданному техническому заключению. При положительном итоге она подготовит акт о произведенной перепланировке, который даст право внести новую планировку в документы БТИ.

Если в квартире часть произведенных работ не соответствует требованиям, специализированная проектная организация подскажет, как с минимальными трудозатратами изменить планировку, чтобы она соответствовала им, а затем разработает техническое заключение с учетом всех исправлений.

После завершения восстановительного ремонта комиссия жилищной инспекции приглашается на объект и принимает выполненную перепланировку с подписанием соответствующего акта.

ХОТИТЕ СОГЛАСОВАТЬ СВОЮ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ САМОСТОЯТЕЛЬНО?

Для этого Вам понадобятся проект перепланировки и техническое заключение от компании с допуском СРО. Мы можем выполнить данную проектную документацию, с которой Вы легко пройдёте согласование. Стоимость полного комплекта проекта с техзаключением составит 35 000 рублей. Заполните форму ниже и получите скидку в 10%

Акция

Сколько времени занимает узаконивание перепланировки.

Как мы отмечали ранее, все зависит от того будут ли нужны для успешного согласования ремонта по факту восстановительные работы и в каком объеме.

В тех случаях, когда выполненная перепланировка не затронула несущие конструкции здания, разработку технического заключения сможет взять на себя организация с допуском СРО.

Как правило, подготовка документов и вся процедура согласования, если ее поручить специалистам нашей организации, займет не более 60 дней.

Реальный случай и нашей практики. Собственник панельной однушки в Москве Алексей сделал в своей квартире перепланировку (расширил санузел на коридор, а вход в кухню сделал из комнаты). По семейным обстоятельствам он решился её продавать (за 9,8 млн. руб.). Нашёл покупателя, но тот запросил скидку в размере 400 000 рублей, и Алексей решил узаконить произведенную перепланировку. Для чего обратился к нам. Мы получили все необходимые документы  за 80 000 рублей, а продал Алексей её в итоге за 10,2 млн. руб, так как просторный санузел большинству потенциальных покупателей нравился даже больше, чем типовой.

В случае узаконивания перепланировки с устройством проема в несущей стене, для разработки технического заключения потребуется обратиться в авторскую организацию, создавшую проект жилого дома или организацию, замещающую автора.

В этих случаях может потребоваться весьма серьезное инженерное обследование квартиры со вскрытием отделки, а также оценкой состояния строительных конструкций у соседей снизу и сверху.

Это может занять намного больше времени, не говоря уже о том, что проем, возможно, придется усиливать заново или заделывать вовсе.

Намечая, пусть даже в отдаленной перспективе, продажу квартиры, о том, чтобы перепланировка была согласована, и с документами на квартиру всё было нормально, лучше позаботиться заблаговременно.

Во-первых, нормы имеют тенденцию год от года становиться жестче, и то, что можно узаконить сегодня, через некоторое время придется переделывать.

Во-вторых, узаконивание перепланировки можно считать надежным вложением средств, притом с гарантированной окупаемостью. Ведь новая улучшенная и удобная планировка квартиры может быть весьма привлекательна для покупателя. К примеру, когда квартира из однокомнатной превращена в двухкомнатную.

Остались вопросы?
Оставьте свои данные и мы Вам перезвоним

Похожие статьи

Серия 1-511

Серия 1-515/9

Переустройство и перепланировка жилого помещения.

Серия 1-515/5

Объединение балкона с кухней

Хочу посмотреть все
button-up
Наверх